2015年10月28日
完成見学会
石原です
少しずつではありますが涼しくなってきました。
現場もだいぶ仕事しやすくなっていることでしょう。
今年は台風も多く現場で働いている方々は大変だったと思います。
さて、来週11月7日（土）8日（日）に那覇市国場で6階建て
15世帯アパートの完成見学会をしますので是非参考にしてください。
完成前に満室となりオーナー様も喜んでおられていました。
是非ご来場頂き照正組のアパートを参考にしてください。
場所：https://www.google.co.jp/maps/place/26%C2%B011'51.4%22N+127%C2%B041'40.1%22E/@26.1976125,127.6933243,17z/data=!3m1!4b1!4m2!3m1!1s0x0:0x0
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「企画から管理まで責任を持ってアパート経営をご支援致します。」
年金問題や消費税駆け込み需要により、市場には多くの賃貸物件が供給されております。
照正組では、不動産管理を行うグループ会社（照正興産）と強力連携し、「ネクステージシステム」
によりオーナー様の安定経営をご支援致します。
満室引渡・長期安定入居（入居率98％）には「理由」があります。アパート建築をお考えの方は
是非一度ご相談下さい！
なお、強引な営業・押し売りは一切致しませんのでご安心してお問い合わせ下さい。
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2015年10月26日
賃貸アパート建設用地選定のポイント
今回は賃貸アパート建設用地の選定ポイントについて。
ここ数年、道路拡張による収用や資産運用のため土地を購入し賃貸アパート建設を検討される
お客様からの相談が多くあります。
お客様自身で土地を探し弊社へ事業計画作成の依頼をされる方がほとんどなのですが、なかなか
希望の規模や収益が得られず購入を断念されることがほとんどです。
そこで、効率良く土地探しができるよう弊社の考える土地選定のポイントをご紹介致します。
１．立 地・・・人口・世帯数増加の見込める地域か。生活利便は不便ではないか。
２．地 形・・・なるべく道路に対し土地の面する距離（間口）が長い土地が理想。角地・二方道路等。
間口が広いと駐車場が多く配置でき、戸数が確保しやすくなります。
３．道 路・・・北側道路の方が建築基準法上、建物を大きく作りやすくなります。
４．価 格・・・ファミリータイプを前提としますが、2LDKで6.3万前後であれば土地は坪20～25万
程度。
５．坪 数・・・①100～120坪＝2LDK×6世帯 ②120～150坪＝2LDK×8世帯
③150～180坪＝2LDK×9世帯 ④180～200坪＝2LDK×12世帯 が目安です。
６．その他・・・下水道、極端な傾斜地は良くありません。
以上です。土地購入をお考えの方は是非、参考にして頂ければと思います。
ただ、土地購入費用も借入をされる場合は、確定申告後の「税金」にご注意ください。
なぜなら、土地購入費の利息は経費計上できますが、元金は経費計上できませんので大体設備の
減価償却がなくなる15年以降は、シミュレーション上、収益より税金が上回り赤字になる場合が多く
あるからです。また、中古物件を購入される方もこの点は注意した方が良いです。
アパート事業は基本ローリスク・ローリターンの性質があり、うまくいけば生活にゆとりをもたらす
事業だと思います。お客様の豊かな生活がサポートできるよう努めていきます。今後も宜しくお願い
致します。
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「企画から管理まで責任を持ってアパート経営をご支援致します。」
年金問題や消費税駆け込み需要により、市場には多くの賃貸物件が供給されております。
照正組では、不動産管理を行うグループ会社（照正興産）と強力連携し、「ネクステージシステム」
によりオーナー様の安定経営をご支援致します。
満室引渡・長期安定入居（入居率98％）には「理由」があります。アパート建築をお考えの方は
是非一度ご相談下さい！
なお、強引な営業・押し売りは一切致しませんのでご安心してお問い合わせ下さい。
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2015年10月23日
着工予定！！
こんにちは
タマシロです！
本日は着工を予定している物件についてご紹介致します！！
場所は、那覇市天久1丁目になります。
建築予定している内容と致しましては、
1LDK×9戸
2LDK×1戸
を予定しております。
家賃は、まだ決定しておりません。
1LDKは6万以上の家賃設定をする予定です！！
2LDKは7万以上の家賃設定をする予定です！！
決まり次第、照正興産のHPに掲載予定ですので、ご確認ください。
建物配置としては、土地を最大限に有効活用した配置になっております。
もっと詳しい情報を聞きたいという方、気になることがあれば、ぜひお問い合わせください！
お待ちしております！
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年金問題や消費税駆け込み需要により、市場には多くの賃貸物件が供給されております。
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2015年10月21日
LED照明
こんにちは
アパート営業課 本村です。
早いもので、１０月も後半・・・
社内では忘年会の話もではじめて、少し焦りを感じています
年内で終わらせなければならないことを、もう一度再確認して、後悔のないようにしたいと思います。
さて、今日はLED照明
についてお話ししたいと思います。
現在まで、弊社アパートで標準仕様採用している照明器具は蛍光灯でした。
このたび、社内協議の結果、LED照明器具を標準仕様に採用することが決定しました！
これまで、何度も議題に上がりましたが、標準採用に至らなかったのは、LED照明器具が高額であったため、
初期投資費用がアップすることで、オーナー様への負担が大きいと判断していたためです。
現在、LED照明器具、LED電球について、価格も蛍光灯器具と比較しても、驚くほどの差がなくなり、
オーナー様にとってメリットが大きいとの判断で、採用に至りました。
（LED照明のメリット）
１、省エネ性・・・電気代が節約できる
２、省メンテナンス性・・・ランプ交換の頻度が少ない
３、低熱性・低紫外線・・・熱を持たず、紫外線が少ないので、照明があたる部分を傷めない（店舗など）
４、デザイン性・・・見た目がシンプルなデザインで格好良い
５、調光・調色機能・・・多彩なシーンの演出。（オレンジの光と白っぽい光の使い分）
６、低誘虫性・・・虫が集まりにくく衛生的
（参考資料：パナソニックHP）
ある試算によると、２LDKのシーリングライトを蛍光灯からLEDに変えたら、
実際の電気代で年間10,000円くらい、電気代が安くなるそうです。（使用頻度でも異なりますが）
これは入居者様へのアピールポイントにもなりますね。
このように、アパートの標準仕様も「時流」や「管理会社(照正興産)からの入居者様の声」などに対応して、
どんどん進化しています。
モデルルームや完成見学会などで、実際の建物で体感してくださいね。
※LED照明の標準仕様対応は現在ご提案中の建物からの対応になります。
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年金問題や消費税駆け込み需要により、市場には多くの賃貸物件が供給されております。
照正組では、不動産管理を行うグループ会社（照正興産）と強力連携し、「ネクステージシステム」
によりオーナー様の安定経営をご支援致します。
満室引渡・長期安定入居（入居率98％）には「理由」があります。アパート建築をお考えの方は
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2015年10月15日
開発申請とは？
こんにちは
タマシロです！
本日は、開発申請について載せていきます！！
開発申請とは、簡単に言いますと、
計画する土地の都市計画が都市計画区域内で、
1,000㎡(302.5坪)以上の敷地は、建築する場合、
開発許可を頂かないといけません。
許可を頂くための申請が、開発申請になります。
詳しくは下記のアドレスで確認を行ってください！！
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/kaihatu_kyoka/kyoka_seido/
与那原町板良敷で着工している物件ですが、
こちらは開発申請を出しており、
着工するまでに、長い期間を要しました。
申請を出す前に、事前協議を役所や役場、県などと必要となるため、
開発申請を出すために、約4か月ほど期間がかかっております。
また、建築後には、建築物の確認検査と、開発による確認検査が必要となりますので、
スケジュール管理が大事になります。
もし、1,000㎡以上の敷地をご所有の方は、ご注意ください。
開発許可申請が必要な場合は、注意点が、2つあります。
①建築するまでに、通常より、長い期間を要す。
②開発許可申請を出す為の申請書類に数百万の費用を要す。
計画において、以上の2点は、注意してください！！
もっと詳しい情報、気になることがあれば、ぜひお問い合わせください！
お待ちしております！
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年金問題や消費税駆け込み需要により、市場には多くの賃貸物件が供給されております。
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2015年10月14日
古くなった実家をアパートに建替え！セミナー開催
こんにちは
アパート営業課 本村です。
皆さん、連休はいかがお過ごしでしたか？
土曜日は雨模様でしたが、日曜日、月曜日はお天気にも恵まれ、
ご家族皆様でお出かけされた方も多いかと思います。
その連休初日に開催されたセミナーのご報告をさせていただきます。
今回は午前と午後に続けて２つのセミナーを開催させていただきまし たが、両方のセミナーを受講されるお客様もいらっしゃって、皆様の熱心さに身引き締まる思いでした。
午前のセミナーは「賃貸アパート経営セミナー」
第１講座 相続税基礎知識とアパート建築による減税効果
第２講座 沖縄のデーターから分か満室経営のポイント
第３講座 長期安定経営を実現するアパートづくり
どの講座も、基礎から分かりやすくご説明させていただいていますので、受講していただいたお客様からも大好評です。
午後のセミナーは、「老朽化した実家をアパートに建替え！負担をおさえて実家立替え大公開セミナー」
長いタイトルですが、まさに最近この内容でのお問い合わせが増えていますので、ポイントを絞った内容でセミナーを開催させていただきました。
第１講座では、ＮＰＯ法人 沖縄県建築設計サポートセンターの中本清理事長をお招きし、耐震診断・耐震改修についてお話しいただきました。
「将来引き継ぐ実家の老朽化が心配、、、ローンを組めるうちに、対応を考えたい」
改修？立替え？その判断の基準は？？？
実家の状態の判断基準のひとつに、建物の耐震診断があります。
建物の躯体部分がまだまだ大丈夫なら、「改修」で対応できます。ただ、築年数が古く、地震が来たら危ない建物なら、「立替え」を考えなければなりません。
今回のセミナーでは、コンクリートの性質から耐震診断のポイントまで、写真やグラフを使って詳しくご説明していただきました。
第２講座では、実際にアパートに建替えたお客様の事例をご紹介しながら、坪数別に収支をご紹介。
実際「立替え」を考えたときに、住宅に建替えるとなると、現在ローンを組む余裕がない・・・アパートに建替えてローンの返済は家賃収入でまかなえないだろうか。。。
住宅兼アパートはどうだろう？？
実家をアパートに建替えを計画する場合、どのくらいの規模のアパートが建てられるのかが大きなポイントになってきます。実際の事例で検証してみると、敷地条件で、小さい規模のアパートしか建てられない場合、自己資金を準備しないと収支がマイナスになってしまう場合があります。
好評につき、来月（１１月２９日予定）も同じ内容でポイントセミナーを開催予定です。
⇒ＨＰにてご案内します
老朽化した実家の建て替えをご検討中のお客様、是非、セミナーにご来場ください！
お待ちしています！！
2015年10月08日
建築中！！
こんにちは
タマシロです！
本日は与那原町字板良敷にあります建築現場をご紹介致します。
こちらの物件は、
3DK 3戸
3LDK 6戸
3SLDK 12戸
全21戸の物件になります。
下の写真は、杭工事が終わり、杭の根切りを本日予定しております。
杭の本数は、全部で89本打っております。
やっぱり、1フロア7世帯分の杭は圧巻です！！
杭工事での注意情報があります。
海辺周辺の敷地で、計画を考えている方はお気を付け下さい！！
海辺周辺の敷地では、地中に岩石がある場合があります。
杭工事は、岩石を壊し、硬い地層まで杭を打たないといけません。
岩石を壊す作業が出てくる場合は、掘削費の費用を負担しないといけませんので、
見積もりに大きく変動する場合があります。
海辺周辺の敷地で、計画をする際は、ご注意ください。
最後に入居募集もしておりますので、下記のアドレスにて詳しい入居情報をご覧ください！！
http://www.terumasakousan.co.jp/page/37052.html
また、杭工事などについて、詳しい情報、気になることがあれば、ぜひお問い合わせください！
お待ちしております！
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年金問題や消費税駆け込み需要により、市場には多くの賃貸物件が供給されております。
照正組では、不動産管理を行うグループ会社（照正興産）と強力連携し、「ネクステージシステム」
によりオーナー様の安定経営をご支援致します。
満室引渡・長期安定入居（入居率98％）には「理由」があります。アパート建築をお考えの方は
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2015年10月07日
オーナー様の声
石原です
今週の10日土曜日は午前の部、午後の部と２つのセミナーを開催します。
午前の部は毎月行っているこれからアパート経営をお考えの方向けのセミナーです。
今回で75回になりすでに720組以上の方々にご好評頂いております。
本日ご紹介したいのは午後の部に開催される建替え向けのセミナーについてご紹介します。
実家や住んでいる家をアパートに建替えしてその1室にオーナー様が入居したお客様の声を基にメリットデメリットをわかりやすくご説明します。また、ゲスト講師にNPO法人沖縄建築建設サポートセンター理事長の中本清氏に来て頂き耐震診断の観点からの建替えをご講義頂きます。
セミナー資料作成のために私が担当した2組のお客様からもアンケートに答えて頂きましたがとても嬉しい内容なのでご紹介いたします。
A様
１．計画の動機（きっかけ）は何ですか？
建物も築50年以上となり、数年前の台風で瓦屋根の破損、建物内も被害を受けて
大がかりな修復が必要となっていました。
いずれ相続として建物を譲り受けるので、子どもの小学校入学に合わせて建て替え
てもよいのでは、と両親と話し合い建て替えに至ります。
２．建築をして良かったことは何ですか？
以前住んでいた建物より、大幅に小さくなりましたが、両親は2人、私たちは5人と
家族で住むには十分なすぎる広さもあり、
両親が近くに住むことで子ども達も楽しそうに過ごせている事です。
３．現在・今後ご心配なことはありますか？
ずっと入居していただけるのか。一軒家と違い、
住宅兼共同住宅は月々の費用が大きいので。
B様
１．計画の動機（きっかけ）は何ですか？
老後も姉妹が助け合って仲良く暮らしてほしいという母の強い希望があったから。
(戦争で両親を亡くし女の姉妹もいなかった母は、苦労も多くずいぶん寂しい思いも
したようで、娘たちが老後も姉妹仲良く助け合えるよう、皆が近くで暮らすことを
希望していた。
その希望を叶えるためアパートを建築し、皆が老後もいっしょに生活でき、
助け合って行けるようにしました。
２．建築をして良かったことは何ですか？
転勤族で全国を異動していたので、「自分の家」ができたことは、とても安心でき、
精神的にもゆったりした毎日を過ごすことができます。
照正組さんの工事現場を以前から車から見かけることが多く、建物のイメージが
私の希望に合っていて、家を建築する時は照正組さんにお世話になろうと決めて
いました。
営業の石原さんがとても熱心に対応して下さり、細かい希望までほとんど実現でき、
本当に満足しています。
大きな資金が動くので計画前は不安もありましたが、とてもいい営業さんに巡り
合えたと感謝しています。
３．現在・今後ご心配なことはありますか？
ほとんど希望通りにしてもらっているので、特に心配なことはありません。
入居後、予期せぬ不都合な事もいくつかありましたが、いつもすばやく対応して
下さったので今後も心配していません。
建築資金についても銀行借入を少ししていますが、十分対応できる範囲内です。
石原さんが的確にアドバイスをして下さっていたので、無理することなく、
完成していると思います。
やはり完成後もお客様に喜んで頂き満足されていることが改めて確認できたので今後の仕事の励みとさせて頂きます。
お忙しいなか急なお願いにも関わらずご協力頂いたA様B様誠にありがとうございました。
私以外の担当のお客様の声もとても参考にして頂ける内容だと思いますので是非セミナーへご参加ください。
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「企画から管理まで責任を持ってアパート経営をご支援致します。」
年金問題や消費税駆け込み需要により、市場には多くの賃貸物件が供給されております。
照正組では、不動産管理を行うグループ会社（照正興産）と強力連携し、「ネクステージシステム」
によりオーナー様の安定経営をご支援致します。
満室引渡・長期安定入居（入居率98％）には「理由」があります。アパート建築をお考えの方は
是非一度ご相談下さい！
なお、強引な営業・押し売りは一切致しませんのでご安心してお問い合わせ下さい。
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